全国各大城市的老破小，都传出涌入投资客的消息。上海300万元以下二手房成交占比冲到72%，北京同价位房源占比也从两年前的23%飙升到46%以上。核心原因是价格跌到位了，租售比开始跑赢存款利率。比如上海静安一套99万元的老破小月租3000元，租售比3.6%，确实比银行1.9%的定存香多了。更关键的是官方下场收储，还给这类资产托了底。所以不少投资者开始涌入，天津有人350万元买了7套，成都也有人330万元拿下8套，都是冲着租金回报去的。
杭州也不例外，每年3月，老破小就轮回一次小阳春。今年表现最突出的是德胜新村，前20天成交量比去年最高月还多，原因很简单——价格降了，去年均价2.24万元/㎡，今年只要1.96万元/㎡。据说七成买家都是外地投资客，买来收租。
可这事真有想象中那么赚吗？给你算笔账：最近成交的一套杭锅宿舍49㎡100万元成交，假设租金能到3000元/月，账面回报超过3个点。但实际扣除空置期、装修投入、资金利息这些成本，真实回报要打不少折扣。更何况房价还在下行通道，租金也在进一步下调，3%的回报率能不能稳住，谁也不敢打包票。
还有一种心态更得警惕——搏拆迁。去年我有个朋友买了西湖区一套老破小，觉得价格已经跌到底了，先放着收租，顺便等拆迁。结果今年找到女朋友了，急着用钱买婚房，一出手才发现房价比去年又低了一截，白白亏了二十多万元。拆迁没等来，本钱先折了。
所以说，老破小虽然有流量，但不一定是好生意。别光盯着租金算账，也别押注小概率的拆迁。市场还在波动，算清成本、留足安全垫，再决定要不要进场。
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